賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人から借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料減額請求がされた場合において，当該請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たり，上記特約による改定前に賃貸借契約の当事者が現実に合意した直近の賃料を基にして，その合意された日から当該請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮しなければならないにもかかわらず，上記特約によって増額された賃料を基にして，増額前の経済事情の変動等を考慮の対象から除外し，増額された日から当該請求の日までの間に限定して，その間の経済事情の変動等を考慮した原審の判断には，違法がある。
賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人からの賃料減額請求の当否等を判断するに当たり，上記特約による改定前に当事者が現実に合意した直近の賃料を基にすることなく，上記特約によって増額された賃料を基にして，増額された日から当該請求の日までの間に限定して経済事情の変動等を考慮した原審の判断に違法があるとされた事例
借地借家法32条1項
判旨
賃料自動増額特約がある場合、借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求の当否を判断する基準となる「直近合意賃料」は、特約により自動的に増額された時点の賃料ではなく、当事者が最後に現実の合意をした時点の賃料である。
問題の所在（論点）
賃料自動増額特約が存在する場合において、借地借家法32条1項の賃料減額請求の当否を判断する際の基準となる「直近合意賃料」および「事情変更の対象となる期間」をいかに解すべきか。
規範
賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては、直近合意賃料を基に、合意日以降の経済事情の変動や諸般の事情を総合的に考慮すべきである。自動増額特約に基づく賃料は、契約締結時の予測に基づくものにすぎず、増額時の経済事情の下で当事者が現実に合意したものではないため「直近合意賃料」には当たらない。したがって、特約による増額前の経済事情の変動を考慮対象から除外することは許されず、特約の内容や経緯は「諸般の事情」として考慮するにとどまる。
事件番号: 平成15(受)869 / 裁判年月日: 平成16年11月8日 / 結論: 破棄差戻
１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間で，あらかじめ賃料額及びその改定等について協定を締結し，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容として締結した契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ …
重要事実
賃貸人（被上告人）と賃借人（上告人）は、15年間の建物賃貸借契約を締結した。契約には、一定期間ごとに賃料が自動的に増額される「賃料自動増額特約」が含まれていた。契約後、不動産市況が下落したため、賃借人は特約により賃料が増額された後の時点（平成9年及び13年）で、借地借家法32条1項に基づき賃料減額請求を行った。原審は、各増額が開始された時を起点として、それ以降の経済事情の変動のみを考慮し、減額請求を否定した。
あてはめ
本件における各増額後の賃料は、契約締結時の特約に基づき自動的に発生したものであり、増額時点において当事者がその時点の経済情勢を反映させて現実に合意した賃料ではない。よって、本件の「直近合意賃料」は本件賃貸借契約締結時の純賃料と解される。原審が、各自動増額の開始時点を起点として、それ以前の経済事情の変動を考慮から除外したことは、強行法規である同条1項の解釈を誤り、賃借人の減額請求権を不当に制限するものといえる。
結論
本件各減額請求の当否は、特約による増額時点ではなく、契約締結時からの経済事情の変動を考慮して判断されるべきである。原判決を破棄し、差し戻す。
実務上の射程
賃料自動改定特約がある事案でも、32条1項の適用は排除されず、常に「直近の現実の合意」まで遡って事情変更を検討できる。答案では、増額時点ではなく合意時点を起点とすることで、考慮される「経済事情の変動」の期間を広く捉えるロジックとして活用する。
事件番号: 平成12(受)573 / 裁判年月日: 平成15年10月21日 / 結論: 破棄差戻
１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ 不動産賃…
事件番号: 平成14(受)1954 / 裁判年月日: 平成17年3月10日 / 結論: 破棄差戻
賃借人の要望に沿って大型スーパーストアの店舗として使用するために建築され，他の用途に転用することが困難である建物について，賃貸人が将来にわたり安定した賃料収入を得ること等を目的として，３年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約が締結された場合において，賃料減額請求の当否を判断するに当たり，当初の合意賃料を維持す…
事件番号: 平成3(オ)158 / 裁判年月日: 平成5年11月26日 / 結論: 棄却
借地法一二条一項の規定により賃料額の増減が請求できる事情の変更には、賃料額決定の重要な要素となっていた当事者間の個人的な事情の変更も、含まれる。
事件番号: 平成14(受)852 / 裁判年月日: 平成15年10月23日 / 結論: その他
１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ一定期間の賃料保証等についての合意をし，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料保証特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ 不動産賃貸業等を…