１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ一定期間の賃料保証等についての合意をし，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料保証特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ一定期間の賃料保証等についての合意をし，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料保証特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）を締結した後，借地借家法３２条１項に基づいて賃料減額の請求をした場合において，その請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合考慮すべきであり，特に上記特約の存在や保証賃料額が決定された事情をも考慮すべきである。
１ いわゆるサブリース契約と借地借家法３２条１項の適用の有無 ２ いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法３２条１項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情
借地借家法32条1項
判旨
サブリース契約においても借地借家法32条が適用され、賃料保証特約により同条の適用を排除することはできない。ただし、減額請求の当否や相当賃料額の判断に際しては、賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された経緯等の諸事情を総合考慮すべきである。
問題の所在（論点）
サブリース契約において、一定期間の賃料を保証する特約がある場合、借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求権の行使が認められるか。また、その際の判断において賃料保証の事実はどのように考慮されるべきか。
規範
建物賃貸借契約である以上、特段の事情のない限り借地借家法32条が適用される。同条1項は強行法規であり、賃料保証特約によってその適用を排除することはできない。もっとも、減額請求の当否及び相当賃料額の算定においては、契約当事者が賃料額決定の要素とした諸事情（賃料保証特約の存在、保証賃料額決定の経緯等）を総合的に考慮して判断すべきである。
事件番号: 平成15(受)869 / 裁判年月日: 平成16年11月8日 / 結論: 破棄差戻
１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間で，あらかじめ賃料額及びその改定等について協定を締結し，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容として締結した契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ …
重要事実
不動産業者である賃借人（上告人）が、土地所有者（被上告人）に対し、建築資金の融資返済を考慮した高額な賃料を10年間保証する特約（サブリース契約）を締結した。その後、賃借人は転貸事業の収支悪化等を理由に、借地借家法32条に基づき賃料減額請求を通知し、保証賃料額の支払を拒んだ。賃貸人側は、本契約は投資的性格の強い経済取引であり、同条の適用はない、あるいは特約により排除されると主張した。
あてはめ
本件契約は建物賃貸借契約の性質を有するため同法が適用される。賃貸人が解約の自由を有するか否か、あるいは転貸借承継合意の有無にかかわらず、賃借人の減額請求権は排斥されない。本件はサブリース契約であり、賃料保証が多額の資本投下の前提（契約の基礎）となった経済取引としての側面があるが、これらは「同条の適用を否定すべき特段の事情」には当たらない。したがって、減額請求自体は可能であるが、具体的賃料額の算定にあたっては、賃貸人の銀行融資返済等の事情を考慮して決定された保証賃料額の趣旨を重くみる必要がある。
結論
サブリース契約の賃料保証特約下でも賃料減額請求は認められる。原審が同条の適用を否定した判断には法令の違反があるため、相当賃料額の審理のため差し戻す。
実務上の射程
サブリース業者（プロ）からの減額請求を肯定した重要な判例。答案では「強行法規性」を理由に適用を肯定しつつ、あてはめ段階で「具体的賃料額」の算定要素として契約締結の経緯（サブリース特有の事情）を考慮する二段構えの構成をとる際に用いる。
事件番号: 平成12(受)573 / 裁判年月日: 平成15年10月21日 / 結論: 破棄差戻
１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ 不動産賃…
事件番号: 平成12(受)123 / 裁判年月日: 平成15年10月21日 / 結論: その他
建物賃貸借契約の当事者は，契約に基づく建物の使用収益の開始前に，借地借家法３２条１項に基づいて賃料の額の増減を求めることはできない。
事件番号: 平成14(受)1954 / 裁判年月日: 平成17年3月10日 / 結論: 破棄差戻
賃借人の要望に沿って大型スーパーストアの店舗として使用するために建築され，他の用途に転用することが困難である建物について，賃貸人が将来にわたり安定した賃料収入を得ること等を目的として，３年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約が締結された場合において，賃料減額請求の当否を判断するに当たり，当初の合意賃料を維持す…
事件番号: 平成18(受)192 / 裁判年月日: 平成20年2月29日 / 結論: 破棄差戻
賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人から借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料減額請求がされた場合において，当該請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たり，上記特約による改定前に賃貸借契約の当事者が現実に合意した直近の賃料を基にして，その合意された日から当該請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮しなければなら…