建物賃料改定請求事件

1. 本件契約は建物を使用収益させ対価を支払う賃貸借契約であり、同法32条1項は強行法規であるから、自動増額特約等があってもその適用を排除できない。2. しかし、同条は事情変更の原則に基づき「将来に向かって」増減を求めるものである。第1次減額請求は建物の引渡し・使用収益開始前になされたものであり、当初賃料自体の減額を求めるものとして同条の要件を欠く。3. 第2次減額請求の当否判断にあたっては、第1次減額が認められないことを前提に、被上告人が多額の敷金を預託し、上告人がそれを原資に建築したという契約締結の経緯や収支予測等の「重要な事情」を考慮して判断すべきである。

本件契約に借地借家法32条は適用される。しかし、使用収益開始前の第1次減額請求は認められない。第2次減額請求については、第1次減額が認められないことを前提に、当初賃料決定の経緯等を十分に考慮して審理を尽くさせるため、原審に差し戻す。

サブリース訴訟のリーディングケース。答案では、まず32条が強行法規として適用されることを示した上で、あてはめにおいて「賃料決定の要素となった事情（投資回収計画等）」を重視し、形式的な鑑定賃料のみで判断しないよう論じる必要がある。特に、当初賃料の不当性を理由とする使用収益開始前の請求は否定される点に注意する。