地代減額確認請求事件

借地借家法11条1項に基づく賃料減額請求権の行使が、賃料を減額しない旨の賃料自動改定特約によって排除されるか。また、同特約は相当賃料額の算定においてどのように考慮されるべきか。

借地借家法11条1項は強行法規であるから、賃料自動改定特約（特に減額しない旨の特約）によっても、同条に基づく賃料増減額請求権の行使を妨げることはできない。もっとも、特約は契約締結時の賃料決定の重要な要素であるため、請求の当否（要件充足性）および相当賃料額の判断において、特約の趣旨や合意の経緯等の諸般の事情を総合的に考慮すべきである。

賃貸人Yと賃借人Xらは、3年ごとに消費者物価指数等に基づき賃料を改定するが、指数が下降しても賃料を減額しない旨の特約（本件特約）を付して土地賃貸借契約を締結した。その後、土地価格が急激に下落したため、Xらは借地借家法11条1項に基づき賃料減額請求を行った。原審は、特約の効力を認め、事情変更の原則が適用される特段の事情がない限り減額請求はできないとして、Xらの請求を棄却した。