土地賃料改定請求事件

地代等自動増額改定特約がある場合に、経済情勢の変化によって当該特約の拘束力を否定し、借地借家法11条1項に基づく地代減額請求をすることが認められるか。

地代等自動改定特約は、改定基準が借地借家法11条1項の経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである限り有効である。もっとも、同規定は強行法規としての実質を有するため、特約の基礎となった事情が失われ、特約による改定が同項の趣旨に照らし不相当となった場合には、当事者は特約に拘束されず、同項に基づく増減請求権を行使できる。

賃貸人Xと賃借人Yは、35年間の土地賃貸借に際し、地代を3年ごとに10〜15％増額する自動増額特約を締結した。締結当時は地価が急上昇していたバブル期であり、紛争防止を目的としていた。しかし、その後バブル崩壊により地価が急落し、締結時の半額以下となった。Yは特約による増額を拒否し、さらに同法11条1項に基づく減額請求をしたが、Xは特約の有効性と増額を主張して争った。