土地賃借人が借地上に所有する建物につき、第三者名義で保存登記をし、あるいは第三者に所有権移転登記をした場合でも、それが登記上の名義のみであつて建物所有権の帰属に変動がないときは、敷地賃借権について民法六一二条所定の譲渡又は転貸はない。
借地上の建物についての登記名義のみの変動と敷地賃借権の譲渡、転貸
民法612条
判旨
土地賃借人が借地上の建物について第三者名義で登記を経由しても、それが単なる名義貸しであり建物所有権の帰属に変動がない場合には、民法612条の賃借権の譲渡または転貸には当たらない。
問題の所在（論点）
借地上の建物について実質的な所有権の移転を伴わず、第三者名義で登記がなされた場合に、民法612条が禁止する賃借権の譲渡または転貸に該当するか。
規範
民法612条にいう「賃借権の譲渡または転貸」があったというためには、単なる登記名義の変更のみでは足りず、賃借権の基礎となる建物所有権等の実質的な帰属に変更があることを要する。
重要事実
土地賃借人である被上告人が、その借地上に所有する建物について、第三者名義での保存登記または所有権移転登記を完了させた。しかし、当該登記は形式的な名義のみであり、実質的な建物所有権の帰属に変更はなかった。
あてはめ
本件では、被上告人が借地上の建物の登記名義を第三者に変更しているものの、判決文によれば「登記上の名義のみであって建物所有権の帰属に変動がない」ことが認定されている。このように実質的な所有権の移転を伴わない以上、建物所有に伴う敷地の利用権である賃借権の主体にも変更は生じていないと解されるため、同条の「譲渡または転貸」の事実は認められない。
結論
本件建物の登記名義の変更は、実質的な所有権の変動を伴わないものであるから、民法612条所定の解除原因には該当しない。
実務上の射程
答案上、無断譲渡・転貸の成否を論じる際、形式的な名義変更があっても実質的な権利変動がない場合には612条の要件を欠くことを示す根拠として用いる。ただし、対抗要件（借地借家法10条1項）としての効力は失われる点には注意を要する。
事件番号: 昭和47(オ)1121 / 裁判年月日: 昭和49年3月19日 / 結論: その他
賃貸中の宅地を譲り受けた者は、その所有権の移転につき登記を経由しないかぎり、賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができない。
事件番号: 昭和40(オ)49 / 裁判年月日: 昭和41年10月18日 / 結論: 棄却
代理人が自己の名を示さず本人の名においてなした行為も代理行為として有効である。