抵当権の設定されている建物の買主は、抵当権の実行により建物が他に競落されたのち不法占有中右建物につき支出した費用に関し留置権を主張することはできない。
建物の買主の占有が抵当権実行による建物の競落人に対抗できない場合と民法二九五条二項
民法295条2項
判旨
抵当権が設定された建物の買主が、抵当権実行による買受人（競落人）に対抗できないことを知りながら占有を継続し費用を支出した場合、民法295条2項の類推適用により留置権を主張できない。
問題の所在（論点）
適法な占有として開始されたものの、後に権原がないことを知りながら継続された不当な占有（いわゆる悪意の占有継続）の間に支出された費用について、民法295条2項を類推適用し、留置権の成立を否定できるか。
規範
占有が不法行為によって始まった場合には留置権は成立しない（民法295条2項）。この趣旨は、不法な占有者を保護せず、公平の観点から留置権による引渡拒絶を認めない点にある。したがって、当初の占有が適法であっても、その後に権原がないことを知りながら不当に占有を継続する者は、民法295条2項の類推適用により、その間に支出した費用について留置権を主張することはできない。
重要事実
上告人は、抵当権が設定されていた土地建物を買い受け、引渡しを受けて占有していた。その後、抵当権が実行され、被上告人が当該物件を競落した。上告人は、被上告人から建物の明渡しを求める本訴を提起され、自己の所有権をもって被上告人に対抗できず、占有が不法占有となることを認識した。しかし、上告人はそのまま占有を続け、その間に本件建物の修理・改造費用を支出した。上告人は、この費用償還請求権を被担保債権として、建物に対する留置権を主張し、明渡しを拒んだ。
あてはめ
上告人は、抵当権実行による競落人である被上告人に対し、売買に基づく所有権取得を対抗できないことを認識していた。それにもかかわらず建物の占有を継続したことは、実質的に不法占有と同視すべき状態にある。このような状況下で支出された修理・改造費用について留置権を認めることは、占有の公信力を欠く日本の制度下において、真の権利者に対する不当な負担となり、公平の理念に反する。したがって、民法295条2項が類推適用される結果、留置権の成立は否定される。
結論
上告人は、支出した費用償還請求権に基づき建物の留置権を主張することはできない。上告を棄却する。
実務上の射程
本判決は、不法行為による占有開始（295条2項）だけでなく、占有の途中で権原がないことを知った後の占有継続（悪意の占有継続）にも同条を類推適用することを認めた。司法試験においては、建物賃貸借終了後の不当利得的な占有継続中に支出された必要費・有益費についても、本判例の理論を援用して留置権の成立を否定するのが定石である。
事件番号: 昭和39(オ)654 / 裁判年月日: 昭和41年3月3日 / 結論: 棄却
建物の売買契約によりその引渡を受けた買主が、右売買契約の合意解除後売主所有の右建物を権原のないことを知りながら不法に占有中、右建物につき必要費、有益費を支出したとしても、買主は、民法第二九五条第二項の類推適用により、当該費用の償還請求権に基づく右建物の留置権を主張できない。