建物の売買契約によりその引渡を受けた買主が、右売買契約の合意解除後売主所有の右建物を権原のないことを知りながら不法に占有中、右建物につき必要費、有益費を支出したとしても、買主は、民法第二九五条第二項の類推適用により、当該費用の償還請求権に基づく右建物の留置権を主張できない。
建物の売買契約解除後の不法占有と民法第二九五条第二項
民法295条2項
判旨
売買契約の合意解除により建物の占有権原を失った者が、その後に生じた必要費・有益費償還請求権を被担保債権として留置権を主張することは、民法295条2項の類推適用により許されない。
問題の所在（論点）
契約解除により占有権原を失ったことを知りながら目的物を占有し、その間に支出した費用にかかる償還請求権に基づき、留置権（民法295条1項）を主張できるか。不法占有による排除（同条2項）の類推適用の可否が問題となる。
規範
占有者が占有権原のないことを知りながら、すなわち不法に目的物を占有している間に支出した費用に基づき、当該目的物について留置権を主張することは、民法295条2項の趣旨を類推適用し、認められない。
重要事実
上告人と被上告人は、建物の売買契約に際し、上告人が期限までになされた残代金を支払わないときは契約を解除し、直ちに建物を引き渡す旨の解除契約を締結した。上告人は期限内に支払わなかったため、昭和31年12月10日の経過をもって契約は当然に解除されたが、上告人はその後も建物の占有を継続した。上告人は、占有継続中の昭和32年以降に支出した建物の必要費・有益費の償還請求権を被担保債権として、建物に対する留置権を主張した。
あてはめ
本件において、上告人と被上告人との解除契約に基づき、指定の期限が経過した時点で売買契約は当然に解除されている。したがって、その後の上告人による建物の占有は、占有すべき権原がないことを知りながらなされたものであるといえる。このような「不法にこれを占有中」に支出された必要費または有益費については、公平の観点から留置権の成立を否定すべきである。
結論
上告人は本件建物につき留置権を主張することができない。
実務上の射程
本判決は、295条2項の「占有が不法行為によって始まった」場合に限らず、権原がないことを知りながら占有を継続する「悪意の不法占有」全般に類推適用を認める実務上の確立した法理を示している。答案上は、解除後の居座り占有における費用支出について、信義則や295条2項類推適用を根拠に留置権を否定する際に活用する。
事件番号: 昭和42(オ)1341 / 裁判年月日: 昭和46年7月16日 / 結論: 棄却
建物の賃借人が、債務不履行により賃貸借契約を解除されたのち、権原のないことを知りながら右建物を不法に占有する間に有益費を支出しても、その者は、民法二九五条二項の類推適用により、右費用の償還請求権に基づいて右建物に留置権を行使することはできない。