建物収去、土地明渡請求

借地上の建物に抵当権が設定されている場合において、土地賃貸人と賃借人との合意解約を、建物抵当権者および競落人に対抗できるか。特に、賃借人の債務不履行が原因である場合の可否が問題となる。

土地賃貸借の合意解約は、原則として第三者の権利を害することができない。しかし、賃借人の債務不履行により賃貸人が解除権を有していた場合、または合意解約が解除権の行使に代えてなされたなどの事情がある場合には、信義則上、合意解約をもって地上建物の抵当権者等の第三者に対抗することができる。

土地賃貸人である被上告人と、建物所有目的の賃借人Dとの間の賃貸借において、Dは約1年にわたり賃料を滞納した。被上告人が契約解除を求めた結果、両者は合意解約に至り、建物を収去して土地を明け渡す合意をした。一方、D所有の建物にはEが根抵当権を設定し登記していた。その後、本件建物は競売に付され、上告人が競落して所有権移転登記を完了した。被上告人は上告人に対し、土地利用権の不在を理由に建物収去土地明け渡しを求めた。