建物収去土地明渡請求

土地賃借人が個人経営から法人経営へ組織変更を行い、無断で当該法人に土地を使用させた場合、民法612条2項に基づく無断譲渡・転貸としての解除が認められるか。

民法612条2項による解除権の発生には、無断の譲渡・転貸がなされただけでなく、それが賃貸人に対する「背信行為」と認めるに足りない特段の事情がないことを要する。個人企業から法人へ組織変更がなされた場合であっても、経営主体や使用実態に実質的な変動がないときは、原則として背信行為には当たらない。

賃借人A2は、建物所有目的で本件土地を賃借し、個人でコンクリート製造販売業を営んでいた。その後、A2は有限会社を設立して建物に現物出資し、さらに株式会社へ組織変更したが、出資の大部分はA2が負担し、代表者も一貫してA2であった。事業内容も個人経営時代と変化はなく、実態として経営主体は同一であったが、賃貸人への承諾を得ずに会社に土地を使用させていたため、賃貸人は無断譲渡を理由に契約解除を主張した。