賃貸家屋の所有権および未払賃料債権の譲受人が、賃借人に対て、右債権譲渡の通知後に、譲受にかかる賃料の支払を催告した場合には、その後譲受人が右家屋の所有権の取得登記を経由した等判示事実関係のもとにおいては、右催告について、民法第五四一条所定の契約解除の前提としての催告の効力を認めることができる。
賃貸家屋の所有権および未払賃料債権の譲受人が所有権の取得登記前にした右賃料の支払の催告について賃貸借契約の解除の前提としての催告の効力を認めた事例
民法541条
判旨
賃貸不動産の譲受人は対抗要件具備前であっても、賃貸権限の承継を理由に賃料支払を催告でき、その後に登記を具備して解除の意思表示をすれば契約解除は有効となる。また、催告額が真実の債務額を上回っていても、その差額が僅少であれば、催告の効力は否定されない。
問題の所在（論点）
1. 不動産の譲受人が対抗要件（登記）を具備する前に行った催告に基づく解除は有効か（解除権行使の前提要件）。 2. 真実の債務額を超える金額を催告した場合、その催告は有効か（過大催告の効力）。
規範
1. 賃貸借不動産の譲受人は、所有権移転登記を了する前であっても、譲渡人から延滞賃料債権を譲り受けその通知がなされている等の事情があれば、契約解除の前提として賃料支払を催告することができる。その後、登記を具備した上で解除の意思表示をすれば、賃貸借契約を有効に解除し得る。 2. 催告された金額が本来支払うべき金額を超過している場合（過大催告）であっても、その差額が僅少であり、債務者が真実の額を支払う意思がないことが明らかであれば、催告は全額について無効とはならず、真実の債務額の範囲で有効な催告として認められる。
重要事実
不動産の所有者Dが賃借人（上告人）に貸していた物件を、譲受人（被上告人）が買い受けた。被上告人はDから延滞賃料債権（約9年分）を譲り受け、Dから上告人へ通知もなされた。被上告人は未払賃料の支払を催告したが、上告人が応じなかったため、建物明渡訴訟を提起。訴訟継続中に被上告人は所有権移転登記を経由し、法廷で賃料不払による解除の意思表示をした。なお、催告額（23万3000円）と真実の債務額（16万7000円）には6万6000円の差があった。
あてはめ
1. 被上告人は対抗要件具備前に催告を行っているが、これは解除の前提としての催告として認められる。解除の意思表示時点では登記を経由しており、賃貸人としての地位を対抗し得る状態にあるから、本件解除は有効である。 2. 催告額と真実の額には6万6000円の差があるが、この程度の差であれば、過大催告であることを理由に催告の効力をすべて否定することはできない。上告人が催告に応じなかった以上、債務不履行に基づく解除が認められるべきである。
結論
本件解除は有効であり、建物明渡請求を認めた原審の判断は正当である。上告を棄却する。
実務上の射程
1. 賃貸人の地位承継に伴う解除において、「催告時に登記不要、解除時に登記必要」という実務上の時間軸を明確にした。答案では、対抗要件の欠缺を主張する賃借人に対し、解除権行使の適法性を論じる際に用いる。 2. 過大催告については、金額の差異の程度や債務者の主観（支払う意思の有無）を考慮して有効性を判断する枠組みとして活用できる。
事件番号: 昭和30(オ)684 / 裁判年月日: 昭和32年6月13日 / 結論: 棄却
【結論（判旨の要点）】賃貸借契約の解除権発生を阻止するための債務の履行提供において、催告に定められた猶予期間内に延滞賃料額を超える金員を提供し、それが債権者の代理人の事務所にいた者に渡された場合には、債務者がなすべき提供を完了したものとして履行遅滞の責任を負わない。 第1 事案の概要：賃貸人（上告人）が賃借人（被上告人…