家屋明渡請求

1. 賃借人が第三者と共同経営の形式をとって建物を使用させている場合、民法612条2項の「転貸」にあたるか否かを判断するために必要な審理の程度。2. 借家法上の正当事由の判断において、賃貸人自らの使用の必要性をどの程度考慮すべきか。

賃貸借契約の解除（無断転貸）および解約申入れの正当事由が争われる場合、裁判所は以下の規範に基づき判断すべきである。第一に、無断転貸の有無については、形式的な名義のみならず、出資関係、営業の管理実態、収益の配分等を総合し、第三者が独立した占有主体といえるか、あるいは賃借人の占有機関や共同占有にとどまるかを具体的に確定しなければならない。第二に、正当事由の有無については、賃貸人側の建物使用を必要とする事情（自ら営業を営まなければ生計が立たない等の具体的困窮性）を十分に審理し、賃借人側の事情と比較衡量しなければならない。

賃借人B1は、本件建物で営んでいたカフェの営業不振を受け、第三者B2との間で遊技場共同経営の契約を締結した。その内容は、B2がパチンコ設備等の費用を出資して営業名義人となり、B1が営業所の管理にあたるというものであった。賃貸人（上告人）は、これを無断転貸であるとして、また自らパチンコ営業を営む必要があることを正当事由として、賃貸借の解除および解約を主張した。原審は、B1・B2間の関係を詳細に審理せず、また賃貸人側の必要性を考慮せずに正当事由を否定し、賃貸人の請求を排斥した。