ある土地につき実質上地上権を有せず登記簿上地上権として表示されているに過ぎない者は、右土地につき時効により地上権を取得した者に対し、その登記の欠缺を主張することができない。
実質上地上権を有せず登記簿上地上権を有するに過ぎない者と民法第一七七条の「第三者」
民法第177条
判旨
不動産の時効取得者は、実体上の権利を有しない架空の権利者や、そこから権利を譲り受けた者に対しては、登記がなくても時効による権利取得を対抗できる。
問題の所在（論点）
不動産の時効取得者は、実体上の権利を欠く無権利者（およびその承継人）に対して、登記なくしてその権利取得を対抗できるか。民法177条の「第三者」の範囲が問題となる。
規範
不動産物件の時効取得者は、取得時効完成の時点で当該不動産について実体上の権利を有しない者に対しては、不動産登記法上の対抗関係に立たないため、登記なくしてその権利取得を主張し、対抗することができる。
重要事実
大字aが所有する山林の特定地域について、Dは地上権を設定する合意に基づき占有を開始し、善意無過失で地上権を行使するとともに地上立木を占有し、時効により地上権を取得した（後に被上告人が継承）。一方、上告人は、実体上の権利を持たない架空の地上権者であるEから、Fを経てその地上権を譲り受けたと主張して争った。
事件番号: 昭和47(オ)1188 / 裁判年月日: 昭和48年10月5日 / 結論: 棄却
一、入会部落の総有に属する土地の譲渡を受けた同部落の構成員は、右譲渡前にこれを時効取得した者に対する関係において、民法一七七条にいう第三者にあたる。 二、一筆の土地の一部を時効取得した場合でも、右土地部分の所有権取得につき登記がないときは、時効完成後旧所有者からこれを買い受けた第三者に対抗することができない。
あてはめ
本件において、上告人の前々主であるEは実体上の権利を持たない架空の地上権者であり、そこから転々譲渡を受けた上告人もまた架空の権利を有するに過ぎない。このように実体上の権利を欠く者は、時効取得という実体上の権利を取得した者に対して、登記の欠缺を主張できる正当な利益を有する「第三者」には当たらない。したがって、被上告人の地上権取得について登記がないことは、上告人に対する関係では妨げとならない。
結論
時効取得者は、実体上の権利を持たない架空の権利者に対し、登記なくしてその権利を対抗できる。
実務上の射程
時効完成後の第三者（対抗関係）と、無権利者（対抗関係に立たない）を峻別する基礎的な判例。答案では、相手方が「正当な利益を有する第三者」に該当するか否かを検討する際、本判例を根拠に実体的な権利の有無を確認する流れで用いる。
事件番号: 昭和33(オ)547 / 裁判年月日: 昭和34年4月9日 / 結論: 棄却
【結論（判旨の要点）】不動産を時効取得した占有者は、時効完成後に当該不動産を譲り受け登記を了した第三者に対し、登記がなければ時効による権利取得を対抗できない。また、当該第三者が時効取得の事実について悪意であっても、背信的悪意者と評価される特段の事情がない限り、同様である。 第1 事案の概要：1.上告人ら51名は、本件山…
事件番号: 昭和44(オ)56 / 裁判年月日: 昭和44年6月12日 / 結論: 破棄差戻
特定地域の土地が、甲乙間において、甲所有の丙地に含まれるか、乙所有の丁地に含まれるかが争われている場合には、甲がその主張の丙地について所有権取得登記を経由していなくても、乙はこの一事によつて甲の右土地に対する土地所有権取得を否定することはできない。
事件番号: 昭和40(オ)654 / 裁判年月日: 昭和41年10月21日 / 結論: 棄却
地盤上に植栽された立木の所有権を取得した者は、明認方法等の対抗要件を備えないかぎり、右地盤（土地）を地上の右立木とともに買いうけ右土地についてその所有権移転登記を経由した第三者に対し、前記立木所有権取得を対抗することができない。
事件番号: 昭和34(オ)930 / 裁判年月日: 昭和37年2月23日 / 結論: 棄却
土地ならびにその地上の立木の所有者甲から土地は乙へ、立木は丙へそれぞれ譲渡する旨の合意が三者間で成立した場合には、乙と丙との間で立木所有権について対抗問題を生ずる余地はない。