土蔵造り瓦葺二階建家屋（建坪六坪）の賃借人が賃貸人所有の右敷地またはこれに隣接する同人所有地上に木造瓦葺二階建居宅一棟（建坪約六坪）を無断で建増ししたような場合においては、賃貸人は著しい不信行為のなれたことを理由として催告なしに賃貸借契約を解除することができる。
借家人の無断増築が著しい不信行為であるとして無催告の賃貸借契約解除が有効とされた事例。
民法541条，民法543条，民法616条，民法594条1項
判旨
建物賃借人が賃貸人の敷地等に無断で建物を建築する行為は、原則として賃貸借の継続を著しく困難にする不信行為にあたり、解除事由となる。
問題の所在（論点）
建物賃借人が賃貸人の所有する敷地等に無断で別棟の建物を建築した場合に、それが賃貸借契約の解除事由となる「不信行為」に該当するか。
規範
建物賃借人が、賃貸人の所有する敷地またはこれに接続する賃貸人所有地上に無断で建物を建築する行為は、特段の事情がない限り、賃貸人に対する信頼を裏切り、賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめる不信行為にあたると解される。
重要事実
上告人（建物賃借人）は、被上告人（賃貸人）から建物を賃借していたが、当該建物の敷地またはこれに隣接する被上告人所有の土地上に、被上告人の承諾を得ることなく無断で建坪約6坪の建物を建築した。これに対し、被上告人は当該無断建築が信頼関係を破壊するものであるとして、賃貸借契約の解除を主張した。
あてはめ
本件において上告人は、賃貸人である被上告人に無断で、その所有地内に約6坪もの建物を建築している。このような敷地利用権の範囲を超える無断築造は、土地の所有権を侵害するのみならず、賃貸借における信頼関係を基礎から損なうものである。建坪約6坪という規模を考慮しても、当該行為は賃貸借の継続を著しく困難ならしめる不信行為に該当すると評価できる。
結論
無断建築行為は不信行為にあたり、賃貸人による賃貸借契約の解除の意思表示は有効である。
実務上の射程
本判決は、建物賃貸借における信頼関係破壊の法理を、敷地の無断利用・無断建築という場面に適用したものである。答案上では、賃借人の義務違反が「信頼関係を破壊するに足りない特段の事情」がない限り解除を認める枠組みの中で、違反行為の態様（無断建築の規模・場所）を重視して不信行為の存否を判断する際の指標となる。
事件番号: 昭和38(オ)698 / 裁判年月日: 昭和39年2月20日 / 結論: 棄却
建物賃借人が、賃貸人の承諾を得ずに、賃借建物に附加した増築部分が、附合により、賃貸人の所有に帰した場合でも、賃貸人において、右無断増築を理由として賃貸借契約を解除する前提としてなした該増築部分撤去の催告は、不能な事項を目的とする無効な催告とはいえない。