家賃金請求

建物賃貸借において、賃貸人の地位が移転した場合、旧賃貸人に差し入れられていた敷金はどのような範囲で新賃貸人に承継されるか。特に、移転時に存在する未払賃料債務と敷金の関係が問題となる。

敷金は、賃貸借終了時に未払賃料債務等の弁済に当然充当される性質を有する。建物所有権の移転に伴い賃貸人の地位が承継された場合、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、旧賃貸人に対する既発生の未払賃料債務があればその弁済として当然に充当され、その限度で敷金返還請求権は消滅する。したがって、新賃貸人は、充当後の残額についてのみ敷金返還義務を承継する。

上告人（賃借人）は、当初の建物賃貸人である亡Dに対し、本件建物の賃貸借契約に基づき敷金を差し入れていた。その後、Dが死亡しEらが賃貸人の地位を相続した後、被上告人（新賃貸人）が本件建物を買い受けて賃貸人の地位を承継した。しかし、上告人は昭和33年3月分以降の賃料支払を滞らせており、地位承継の時点で多額の未払賃料債務が存在していた。