土地賃貸借の期限付合意解約は、合意に際し賃借人が真実解約の意思を有していると認めるに足りる合理的客観的理由があり、かつ、他に右合意を不当とする事情の認められないかぎり、借地法一一条に該当しない。
土地賃貸借の期限付合意解約と借地法一一条
借地法11条
判旨
借地法（現行借地借家法前身）の適用がある土地賃貸借においても、賃借人が真実土地賃貸借を解約する意思を有していると認めるに足りる合理的客観的理由があり、不当な事情がなければ、期限付合意解約は有効である。
問題の所在（論点）
借地法11条（賃借人に不利な特約の無効）の規定がある中で、存続中の借地権を消滅させる「期限付合意解約」が認められるか。その有効性の判断基準が問題となる。
規範
存続中の土地賃貸借につき、一定の期限の到来により契約を解約するとの「期限付合意解約」は、借地法11条（強行規定）に抵触しないか。以下の要件を満たす場合には有効と解する。 1. 合意の際、賃借人が真実土地賃貸借を解約する意思を有していると認めるに足りる「合理的客観的理由」があること。 2. その他、当該合意を「不当」とする事情が認められないこと。
重要事実
賃貸人（被上告人）と賃借人（上告人）は親戚関係にあり、昭和21年から土地賃貸借を継続していた。昭和28年、両者は新たに「昭和34年4月1日を期限とし、期限到来により解約する」旨の合意契約を締結した。この際、賃借人は、親戚関係の不和を避けつつ、数年間のうちに転貸料や建物譲渡代金等を資金として他に転出する意図で、諸般の事情を考量した上で任意に本件合意を承認した。その後、賃借人は期限到来による明渡しを拒んだ。
あてはめ
本件では、賃借人が親戚間の和を重んじ、かつ将来の転居資金（転貸料や建物譲渡代金）の確保という具体的な計画を立てた上で、自らの意思に基づき任意に期限付合意を行っている。賃借人に「真実解約する意思」があったと認めるに足りる合理的客観的理由が認められ、錯誤や窮迫・軽率・無経験に乗じられた等の不当な事情も存在しない。したがって、借地法11条に該当する「賃借人に不利な特約」とはいえず、有効な合意解約として成立しているといえる。
結論
本件期限付合意解約は有効であり、賃借人は期限の到来により土地を明け渡す義務を負う。
実務上の射程
本判決は旧借地法下の事案であるが、現行の借地借家法9条（強行規定）の解釈においても同様の射程を有する。既に成立している借地関係を解消する合意は、締結時における賃借人の「真意」と「合理性」が厳格に審査されるものの、本判決の基準を満たせば有効となり得る。答案上は、強行規定回避の脱法行為か、真正な合意解約かを区別する際の判断枠組みとして活用する。
事件番号: 昭和41(オ)483 / 裁判年月日: 昭和41年7月1日 / 結論: 棄却
賃貸借契約中の賃借人のする転貸等については賃貸人の書面による承諾を要する旨の特約は、合理的な目的をもつてされた法律行為の方式の制限についてのものとして、有効である。