不動産登記抹消登記等請求

1. 解除後になされた相殺の意思表示により、適法に成立した解除の効力が遡及的に否定されるか。 2. 自由譲渡特約付きで登記された賃借権について、賃貸人がその「消滅」を第三者に対抗するために登記を要するか。

1. 債務不履行を理由とする契約解除が適法になされた後は、たとえその後に賃借人の相殺の意思表示によって賃料債務が遡及的に消滅したとしても、一度発生した解除の効力は左右されない。 2. 建物所有目的の土地賃貸借において、譲渡・転貸を許す特約（自由譲渡特約）があり、かつ賃借権の設定および当該特約の双方が登記されている場合、その実質は地上権の設定と異ならない。したがって、賃貸人が賃借権の消滅（解除等）を当該賃借権の譲受人や利害関係人に対抗するには、民法177条を類推適用し、賃借権消滅（登記の抹消）の登記を具備することを要する。

賃借人A1は、譲渡・転貸の自由特約を付して本件土地を賃借し、その旨の登記を了していた。その後、土地所有権はDから被上告人に移転した。A1の賃料不払を理由に、被上告人は昭和29年12月27日に解除の意思表示を行い、これは適法に効力を生じた。A1は解除後の同月28日または後の昭和32年に相殺の意思表示を行った。一方、A1は昭和30年12月頃、他の上告人らに対し賃借権の持分を譲渡し、譲受人らは持分取得登記を了した。被上告人は、譲受人らに対し賃借権の消滅を主張した。