賃借家屋を使用してミシン販売の個人営業をしていた賃借人が、税金対策のため、これを株式会社組織にしたが、その株主は賃借人の家族や親族の名を借りたにすぎず、実際の出資はすべて賃借人がなし、該会社の実権はすべて賃借人が掌握し、その営業、従業員、店舗の使用状況等も個人営業の時と実質的になんら変更がない等判示事実関係のもとにおいては、賃貸人の承諾なくして賃借家屋を右会社に使用させていても、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるから、賃貸人に民法第六一二条による解除権が発生しない。
賃借人が個人企業を会社組織に改め賃貸人の承諾なくして当該会社に賃借家屋を使用させている場合に民法第六一二条による解除権が発生しないとされた事例。
民法612条
判旨
賃借人が無断で賃借権譲渡や転貸を行った場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、民法612条2項による解除権は発生しない。
問題の所在（論点）
賃借人が個人事業を法人化したことにより、実質的にその法人に賃借物を使用させた場合、民法612条2項の無断転貸（または賃借権譲渡）として解除が認められるか。特に、法人化が「背信行為と認めるに足りない特段の事情」に該当するかが問題となる。
規範
民法612条2項は、賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡し、または賃借物を転貸した場合に賃貸人の解除権を認めている。しかし、賃貸借が継続的信頼関係を基礎とする契約であることに鑑み、賃借人の行為が賃貸人に対する「背信行為と認めるに足りない特段の事情」がある場合には、同条項による解除権は発生しないと解すべきである。
重要事実
賃借人（被上告人）は、当初個人で営んでいたミシン販売業を、税務対策のために株式会社組織（Gミシン工業株式会社）に変更した。しかし、当該会社の株主は家族・親族の名義を借りたに過ぎず、出資の全額および経営の実権は被上告人が掌握していた。営業実態、従業員、店舗の使用状況も個人時代と同一であり、転借料の授受もない。賃料は会社名義の小切手で支払われていたが、被上告人は会社を自己と別個の存在とは意識していなかった。
あてはめ
被上告人による本件会社への使用継続は、形式的には無断転貸等に該当し得る。しかし、実態は被上告人の個人企業時代と実質的に何ら変更がなく、同一性が保持されている。会社の経営権・出資ともに被上告人に帰属し、店舗の使用状況も不変である。このような実質的同一性が認められる場合、賃貸人との信頼関係を破壊するような行為とはいえず、背信行為と認めるに足りない特段の事情があるといえる。
結論
本件における無断使用は背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため、民法612条2項による解除権は発生しない。
実務上の射程
信頼関係破壊の法理を確立した重要判例である。答案上は、まず形式的な612条違反を認定した上で、本判例の規範を定立し、「実質的同一性」や「人的関係の密接性」等の事実を拾って背信性の有無を検討する流れで用いる。
事件番号: 昭和39(オ)292 / 裁判年月日: 昭和40年1月19日 / 結論: 棄却
建物貸借人が、賃貸人に無断で賃借権を第三者に譲渡し、賃借建物の占有を全面的に第三者に移す等原判示の事実関係のもとにおいては、右賃借権無断譲渡に背信的行為と認めるに足らない特段の事情が存するとはいえない。