賃貸中の家屋に対する強制競売開始決定が債務者に送達された後、債務者が賃借人と何等合理的理由なしに賃料を半額に減額する旨合意しても、これをもつて競落人に対抗することはできない。
読売開始決定送達後になされた賃料減額の合意の効力が否定された事例
民訴法644条
判旨
不動産に対する差押えの効力が発生した後に、賃貸人と賃借人との間でなされた賃料減額の合意は、差押債権者（競落人）を害するものである限り、これに対抗することはできない。ただし、当該合意が「不動産の利用、管理」として相当な範囲内にあると認められる場合には、対抗が認められる余地がある。
問題の所在（論点）
不動産の差押えの効力が生じた後に、賃貸人と賃借人の合意によってなされた賃料減額を、競落人に対抗できるか。当該合意が「不動産の利用、管理」の範囲内といえるかが問題となる。
規範
不動産の差押え後に、所有者（賃貸人）と賃借人との間でなされた賃料減額の合意は、差押債権者の利益を不当に害しない「不動産の利用、管理」の範囲内にとどまるものでない限り、差押債権者（およびその承継人たる競落人）に対抗することはできない。
重要事実
被上告人（債権者）が本件家屋の強制競売を申し立て、昭和29年11月4日に債務者D（当時の所有者）に開始決定正本が送達され、差押えの効力が生じた。その後、Dを相続したEと、賃借人である上告人との間で、昭和30年2月に賃料を半額にする減額合意がなされた。同年3月22日に被上告人が競落により所有権を取得したが、上告人は減額後の賃料を基準とした対抗力を主張した。なお、上告人は建物附属の畳建具を競落した代償として減額がなされたと主張したが、その代金は僅か2,300円に過ぎなかった。
あてはめ
本件における賃料の半額減額という合意は、上告人が主張する「畳建具等の買受代金（2,300円）」という事実と比較して合理性を欠く。このような大幅な減額は、差押債権者である被上告人を害するものであり、民事訴訟法（当時の旧法）上の「不動産の利用、管理」として許容される正当な範囲を逸脱していると判断される。したがって、特段の合理性が立証されない限り、差押債権者に対する対抗力は認められない。
結論
差押え後に成立した合理性を欠く賃料減額合意は、競落人に対抗できない。したがって、減額前の賃料に基づき判断した原審の結論は正当であり、上告は棄却される。
実務上の射程
差押え後の賃貸借関係の変更に関するリーディングケース。答案上は、差押債権者の期待利益（競売価額の維持）と、賃借人の利用権保護の調和の観点から「利用・管理の範囲内か」という規範を立てる際に用いる。賃料減額に限らず、賃貸借条件の変更一般についても、債権者を害するか否かという本判決の視点は妥当する。
事件番号: 昭和35(オ)253 / 裁判年月日: 昭和37年9月18日 / 結論: 棄却
不動産について仮差押登記がなされた後その債務者から同不動産を賃借した者は、当該賃貸借をもつて仮差押事件の本案判決の執行により同不動産を取得した競落人に対抗することができない。