一 民法三九五条ただし書にいう抵当権者に損害を及ぼすときとは、原則として、解除請求訴訟の事実審口頭弁論終結時において、抵当不動産の競売による売却価額が同条本文の短期賃貸借の存在により下落し、これに伴い抵当権者が被担保債権の弁済として受ける配当等の額が減少するときをいう。 二 解除請求の対象である短期賃貸借の期間が抵当権の実行としての競売による差押えの効力が生じた後に満了したため、その更新を抵当権者に対抗することができなくなった場合であっても、解除請求訴訟の事実審口頭弁論終結時において右賃貸借が抵当権者に損害を及ぼすものである限りは、裁判所は、右賃貸借の解除を命じるべきである。
一 短期賃貸借解除請求の要件である抵当権者の損害の意義 二 競売による差押え後に期間が満了して更新された短期賃貸借の解除を命じることの可否
民法395条
判旨
民法395条ただし書にいう抵当権者に損害を及ぼすときとは、短期賃貸借の存在により抵当不動産の競売売却価額が下落し、抵当権者が受ける配当等の額が減少する場合を指す。この判断に際し、賃料が低廉であることや物上代位の可否といった事情に限定されるものではなく、また差押え後に賃貸借期間が満了した場合であっても解除請求は妨げられない。
問題の所在（論点）
旧民法395条ただし書（短期賃貸借保護制度下における解除）の要件である「抵当権者に損害を及ぼすとき」の意義、および差押え後の期間満了が解除請求に及ぼす影響が問題となる。
規範
「抵当権者に損害を及ぼすとき」（民法395条ただし書 ※改正前）とは、原則として事実審口頭弁論終結時において、短期賃貸借の存在により不動産の売却価額が下落し、抵当権者が履行遅滞にある被担保債権の弁済として受ける配当額が減少することをいう。賃料が低廉、賃料前払、敷金高額等の不利益性の有無、あるいは物上代位による賃料回収の成否に限定されるものではない。また、差押え後に賃貸借期間が満了し更新を対抗できなくなった場合でも、右損害が認められる限り解除を命ずべきである。
事件番号: 昭和61(オ)857 / 裁判年月日: 昭和63年2月16日 / 結論: 棄却
抵当権者に対抗することができない農地の賃貸借であつても、所轄農業委員会等により当該賃借人以外の者に競買適格証明書を交付しない取扱いがされているため競買申出人が右賃借人に限定され、その結果、抵当権者に損害を及ぼすときに限り、抵当権者は、民法三九五条但書の準用により右賃貸借の解除を請求することができる。
重要事実
抵当権者X（被上告人）は、債務者A1に対し2億円を貸し付け、本件土地建物に抵当権を設定し登記した。A1は期限の利益を喪失し履行遅滞に陥った後、A2に対し本件建物を賃料月額72万円、保証金2000万円で貸し付けた（本件短期賃貸借）。Xは本件訴訟を提起し、競売を申し立てて差押えの効力が生じた。本件賃貸借が存在しない場合の不動産価額は1億5400万円でXの債権額を下回っており、賃貸借の存在により価値はさらに低下していた。なお、訴訟継続中に賃貸借期間が満了した。
あてはめ
本件では、事実審口頭弁論終結時において、本件短期賃貸借の存在により不動産の競売売却価額が下落している。不動産の価額（1億5400万円）自体がXの被担保債権額を既に下回っており、本件賃貸借の存在は更なる価値低下を招くため、Xが受ける配当額を減少させるといえる。また、差押え後に賃貸借期間が満了し、更新を抵当権者に対抗できなくなった場合であっても、抵当権設定者による利用を合理的な限度に留めるという法の趣旨に照らせば、解除請求を妨げる理由にはならない。
結論
本件短期賃貸借は抵当権者に損害を及ぼすものといえ、期間満了の事由も解除を妨げないため、民法395条ただし書に基づく解除請求は認められる。
実務上の射程
現行法では短期賃貸借保護制度が廃止され抵当権設定後の賃借権は原則として対抗できないが、本判例の「売却価額の下落・配当額の減少」を損害とする構成は、抵当権の侵害や不法占拠者に対する明渡請求等の文脈で「抵当権者の優先弁済権の行使が困難となる」状態を論じる際の参考となる。
事件番号: 昭和35(オ)76 / 裁判年月日: 昭和37年4月12日 / 結論: 却下
勝訴の当事者は上告の利益を欠き、上告は不適法である。
事件番号: 平成1(オ)1209 / 裁判年月日: 平成3年3月22日 / 結論: その他
抵当権者は、民法三九五条ただし書の規定により解除された短期賃貸借ないしこれを基礎とする転貸借に基づき抵当不動産を占有する者に対し、抵当権に基づく妨害排除請求として又は抵当権設定者の所有物返還請求権の代位行使として、その明渡しを求めることはできない。