賃貸借契約解除請求事件

抵当権設定登記後かつ差押え前に設定された、抵当権に対抗できない農地の賃貸借について、旧民法395条但書を準用して解除を請求することができるか。

本来、抵当権に対抗できない賃貸借は競売手続上無視できるが、農地法上の運用により賃借人以外の者に競買適格証明書が交付されない等の事情がある場合には、実質的に対抗力があるのと同様の状態が生じる。このような場合、抵当権者に対抗できる短期賃貸借が損害を及ぼす場合に解除を認める旧民法395条但書の規定を準用し、抵当権者は当該賃貸借の解除を請求できると解すべきである。これは、対抗できる賃貸借が解除可能なのに、対抗できない賃貸借が解除できないとする不合理を避けるためである。

債務者Eは、Dに対し貸金債権を担保するため本件農地に抵当権を設定し登記した。その後、被上告人が本件抵当権を譲り受けた。一方、上告人AはEから本件農地を賃借し、抵当権設定登記後に農地法3条の許可を受けた（賃貸期間10年）。被上告人が競売を申し立てたところ、農業委員会は農地法の規定に基づき、賃借人A以外の者には競買適格証明書を交付しない取扱いをした。このため競買人がAに限定され、鑑定評価額が賃借権のない場合の約半分に低下し、被上告人の債権回収に損害が生じる状態となった。