無断転貸を理由とする賃貸借契約解除の意思表示は、それ以外の理由によつては解除をしないことが明らかにされているなど特段の事情のないかぎり、同時に借家法一条の二の解約申入としての効力をも有する。
無断転貸を理由とする解除の意思表示と借家法一条の二の解約申入
民法612条，借家法1条ノ2
判旨
賃借人は占有補助者の行為につき特段の事情のない限り賃貸人に対し責任を負い、また無断転貸を理由とする解除の意思表示は、正当事由がある限り解約申入れとしての効力も有する。
問題の所在（論点）
1. 占有補助者が行った無断転貸について、賃借人本人が民法612条の責任を負うか。 2. 無断転貸を理由とする解除の意思表示に、借家法上の解約申入れ（正当事由に基づく終了）としての効力が認められるか。
規範
1. 賃借人が占有補助者により賃借物を占有使用している場合、賃借人はその占有補助者が賃借物に関してした行為につき、特段の事情のない限り賃貸人に対して責任を負う。 2. 賃貸借の解除・解約申入れは、以後賃貸借を終了させる意思表示であり、特定の理由を掲げていても、それ以外の理由では終了させない旨の特段の事情がない限り、掲げられた理由の存否に拘わらず、他に存在する正当な理由によって終了の効力が生じる。したがって、無断転貸を理由とする解除の意思表示であっても、当時正当事由が存在すれば解約申入れの効力を有する。
重要事実
賃借人DおよびEは、本件家屋に占有補助者として被上告人を居住させていたが、被上告人が本件家屋を第三者に転貸した。賃貸人（上告人）は、無断転貸を理由に賃貸借契約の解除を通知したが、併せて、当該意思表示の当時において借家法1条の2の正当事由が存在したため、解約申入れとしての効力も生じていると主張した。原審は、転貸が賃借人自身の行為ではないこと、および解約申入れの主張・立証がないことを理由に上告人の請求を斥けた。
あてはめ
1. 被上告人はDおよびEの占有補助者として居住しており、その行為は賃借人の管理責任の範囲内にある。特段の事情が認定されない限り、被上告人による転貸は賃借人自身の責任に帰すべきものである。 2. 上告人の解除の意思表示は「以後賃貸借をやめる」という包括的な意思表示である。特に「無断転貸以外の理由では解約しない」といった特段の事情がない限り、仮に無断転貸による解除が認められずとも、正当事由が存するならば解約申入れとしての効力が生じる。原審が解約申入れの主張自体がないとした判断は、意思表示の解釈を誤っている。
結論
賃借人は占有補助者の転貸につき責任を負う。また、無断転貸を理由とする解除の意思表示は、同時に借家法上の解約申入れとしての効力を生じ得るため、正当事由の存否を審理すべきであるとして、原判決を破棄し差し戻した。
実務上の射程
1. 占有補助者（家族や従業員等）の行為についての賃借人の帰責性を認める際の規範として、民法612条の文脈で活用できる。 2. 解除と解約申入れの峻別を緩和し、賃貸借終了の意思表示を広く解釈する実務を確立した。正当事由の具備を予備的に主張する場面での論拠となる。
事件番号: 昭和37(オ)638 / 裁判年月日: 昭和38年7月16日 / 結論: 棄却
無断転貸を理由に賃貸人が賃貸借契約を解除する意思表示をした当時、転貸による使用関係が終了していたからといつて、その一事により、右無断転貸を背信行為にあたらないと判断しなければならないものではない。