抵当権の設定契約が無効であるときは、右抵当権が実行され、当該不動産が競落されても、競落人は、右不動産の所有権を取得することができない。
実体上無効な抵当権による競売の効力
競売法2条
判旨
無権利者によって設定された無効な根抵当権が実行されたとしても、競落人は目的物の所有権を取得することはできない。
問題の所在（論点）
無権利者が設定した無効な根抵当権に基づき競売手続が行われた場合、当該手続における競落人は対象物件の所有権を取得できるか。
規範
抵当権の実行による競売において、買受人が所有権を取得するためには、その前提となる抵当権が有効に存在していることを要する。したがって、所有権を有しない無権利者が設定した無効な根抵当権に基づき競売手続がなされた場合、競落人は有効に所有権を取得し得ない。
重要事実
Dは、真の所有者であるEから本件建物の所有権を譲り受けていないにもかかわらず、勝手に自己の名義に登記を移転した。その上で、Dは債務者の交替による更改契約を行い、新債務の担保として本件建物に根抵当権を設定した。その後、当該根抵当権が実行され、上告人が本件建物を競落した。
あてはめ
本件において、根抵当権設定者であるDは本件建物の所有権を有していない。そのため、Dが行った根抵当権設定契約は無効である。競落人である上告人は、この無効な根抵当権の実行によって建物を取得しようとしたに過ぎない。公信力のない日本の不動産登記制度下においては、無効な担保権に基づく競売手続により、真実の所有権が競落人に移転すると解する余地はない。
結論
無効な抵当権の実行による競落人は、本件建物の所有権を取得しない。
実務上の射程
抵当権の公信力が否定されることを前提とした判断であり、実務上、抵当権実行による所有権取得の成否を論じる際の基礎となる。事案に応じて民法94条2項の類推適用等の抗弁が検討されるべき場面であるが、本判決自体は「無効な抵当権に基づく競売は無効」という原則を示すものとして答案で引用できる。
事件番号: 昭和48(オ)494 / 裁判年月日: 昭和48年10月5日 / 結論: 棄却
抵当権の設定されている建物の買主は、抵当権の実行により建物が他に競落されたのち不法占有中右建物につき支出した費用に関し留置権を主張することはできない。