競落建物について、抵当権設定前にこれに対する賃借権の譲渡を受け、かつ、その引渡を受けた者が、家主および賃借権の譲渡人と通謀のうえ、いつたん転借権の設定登記を経由し、その後これを真実の権利関係に符合させるために、抵当権設定登記後になつて、新たな賃借権の設定登記を、ついで、合意解約を理由とする右転借権の抹消登記を順次経由した場合において、右建物の競落人がこの登記簿の記載のみから、自己に対抗しうる賃借権は存在しないものと信じてこれを競落したとしても、賃借人が当初から建物の占有を継続しており、登記簿上も、右のとおり、抵当権設定登記前から継続して同一人が転借人または賃借人として登記されている事情があるときは、競落人は、民法九四条二項を類推して賃借人が自己に対抗しうる賃借権を有しないものと主張することはできない。
登記簿の記載から賃借権の消滅を信頼した建物の競落人について民法九四条二項の類推適用がないとされた事例
民法94条2項
判旨
建物の賃借権が引渡しにより対抗要件を具備している場合、登記簿上の抹消等により不存在の外観が生じていても、占有状態からも不存在の外観が認められない限り、民法94条2項の類推適用により当該賃借権の消滅を主張することはできない。
問題の所在（論点）
引渡しによる対抗要件を備えた建物賃借権について、登記簿上の抹消により権利消滅の虚偽の外観が存在する場合、民法94条2項（またはその類推適用）により、当該登記を信頼した第三者は賃借権の不存在を主張できるか。
規範
法が建物の賃借権の対抗要件として引渡し（借家法、現借地借家法31条）と登記の双方を認めている以上、登記のみによって不存在の外観が作出されたとはいえず、94条2項の類推適用等により権利の不存在を信じた者を保護するためには、登記のみならず占有状態からも当該権利が存在しないかのような外観が作出されていなければならない。
重要事実
Bは、抵当権設定前に建物の賃借権を譲り受け引渡しを受けていたが、登記上は他社からの転借権として登記していた。その後、抵当権設定後に転借権登記が抹消され、新たに賃借権設定登記がなされた。抵当権者（競落人）であるAは、登記簿上の転借権抹消により賃借権が消滅したと信じて取引関係に入ったと主張し、Bの賃借権の対抗力を否定しようとした。
あてはめ
本件において、Bは抵当権設定前に引渡しを受けて占有を継続しており、対抗要件を具備していた。不動産賃借権は占有により認識されるのが通常であり、登記のみを優先して信頼した者を保護することは、引渡しを対抗要件とする法の趣旨に反する。また、本件の登記経緯を全体として観察すれば、Bの賃借権が継続して存在することは容易に推知可能であり、占有状態を含めた権利不存在の客観的外観が作出されていたとはいえない。
結論
Bの賃借権は引渡しにより対抗力を維持しており、登記簿上の抹消のみを根拠に民法94条2項（類推）を適用してBに対抗することはできない。
実務上の射程
対抗要件が並立する場合（不動産賃借権における引渡しと登記）の優先関係と、94条2項類推適用の要件である「外観の存在」の判断基準を示す。特に引渡しによる対抗力が生じている場合に、登記という一つの外観のみを信頼しても保護されない点に注意が必要である。
事件番号: 昭和37(オ)22 / 裁判年月日: 昭和39年6月16日 / 結論: 棄却
不動産の所有者である甲が乙のために右不動産につき抵当権を設定した後に、甲から丙に対する所有権移転登記がなされ、乙の競売申立により右不動産が競売に付せられ、丁がこれを競落して競売手続が完結した場合には、たとい競売申立当時の右不動産の真正な所有者が甲であるとしても、丁の右不動産の所有権の取得の効果に影響はない。
事件番号: 昭和26(オ)107 / 裁判年月日: 昭和29年8月20日 / 結論: 破棄差戻
一 甲から不動産を買受けた乙が、丙にその所有権を移転する意思がないに拘らず、甲から丙名義に所有権移転登記を受けることを承認したときは、民法第九四条第二項を類推し、乙は丙が所有権を取得しなかつたことを以て善意の第三者に対抗し得ないものと解すべきである。 二 乙が買受けた不動産につき単に名義上所有権取得の登記を受けたにすぎ…